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1月31日，中国平安拿出42亿真金白银，再次增持华夏幸福5.69％股份。这是继去年七月，华夏控股向平安资管转让华夏幸福19.7%股权后，平安第二次出手入股注资。平安这个大金主，在房地产市场的低谷期，成了各家房地产企业的“白骑士”。不过今天聊的却不是他，而是华夏幸福和他的孔雀城。
听说，每个人身边都至少有一个考虑环沪置业的朋友，而且都去看过“孔雀城”。之前公众号和知乎上聊环沪的时候，经常遇到有人问嘉善的新西塘孔雀城能不能买，这个问题时不时就冒出来一次。*近正好有空把上海周边的两座孔雀城都转了一遍，实地感触和大家分享一下。
孔雀城的新玩法
一座北京城四个孔雀城
谈实地看盘之前，先聊一下华夏幸福的PPP“产城融合”模式：以“产”来寻求地方政府的合作，以“住宅”来实现资金回笼的模式，以土地和规划为锚，占地拿钱，一时间突飞猛进。
之所以能在这个时间点爆发，其实源于华夏幸福提供了一个产品，那就是帮地方政府完成新城开发的“专业化”：造新城卖地，把政府搬到新区，然后规划一个核心区，建大剧院、博物馆、图书馆等教科文卫设施，然后划定一个产业区招商说要打造高新产业，*后炒热土地后靠卖地来回笼资金，这是每个地方政府都会干的看家本领。
但新城不是你说玩儿就能玩儿，造新城拉动GDP谁都想要，但一座新城能够成功需要很多条件，不是哪座城市随便画一个圈，就能圈来产业和人口的。一些“新城”成了无人问津的空城，招商卖地都遇到麻烦，无效开发更导致地方债开始积累，造新城其实是个技术活。
在新城模式越来越有风险的当下，华夏幸福忽然把一种模式摆在了政府面前，那就是我来开发土地作规划，我来招商引资，地方政府需要做的，就是配合我的规划，以及把本来的基础设施建设资金给到我，*重要的是给我大片的土地开发卖房就行了。对地方政府来看好处明显，你承担风险，你来筹措前期启动资金，我来分享收益收获果实。
这种玩儿法有高风险也有高回报：高风险在于前期投入太大，回报周期比较长。高回报则在于可以以排他的方式拿到大量的土地，渡过前期的投入期后，可以稳定持续地赚钱。这里面至关重要的关键，就是新城开发是否成功。
从之前的发展历程看，华夏幸福之前一路开挂都踩对了点儿：“一座北京城，四个孔雀城”，特别是乘着北京新机场的东风，固安工业园的辉煌，让华夏幸福的模式被广大地方政府所青睐。
然后趁势遍地开花，其中环沪的“新西塘孔雀城”，又正好踩到了上海限购后的环沪置业“风口”,收获到了两波红利。但从近期从华夏幸福对资金的渴求，两次让平安入股来看，想必资金压力也是不小，毕竟前期投入确实太大，而房地产市场一旦不景气，成交低迷则回笼资金会发生困难。地方政府在地产低迷时期的卖地困境，对于华夏幸福来讲直接就是资金困境，难怪要引入*的金主平安来护航。华夏幸福模式的长周期，对自己是巨大的考验，但凯撒要说的是，在我造城的长周期开发模式，对购房者来讲，也是同样的考验。
一出大上海
就是孔雀城
首先说嘉善的新西塘孔雀城， 这个项目好不好呢？我只能说这个项目简直太大了。大，有大的好处，也有大的坏处。好处就在于，毕竟各种配套都是自己造的，毕竟可控一点。另外，嘉善作为仅次于昆山花桥和昆山的环沪热土，发展优势可以在环沪里面排第二了，有这个区位优势，未来总不至于成为空城、废城。如果孔雀城真的出了问题，那就不是华夏幸福出了问题，而是整个嘉善甚至嘉兴都出了问题。所谓“大而不倒”，简直有了地产版。
实，我觉得它这个名字起的不好。买新西塘孔雀城的，之前大部分都是环沪投资，看中的是环沪向南*站的区位，所谓“一出大上海，就是孔雀城”，上海的大牌广告其实直接点明了核心卖点，而不是什么西塘的古镇景观。
近期开始买房人群有了变化，从原来的纯投资变成了自住兼投资，未来真的有人准备要双城生活，甚至要让小孩在嘉善上学了，不知道到底能不能行得通。就算行得通，这种人也根本就不想要“西塘”式的环境，人家想要的是下了高铁就到家，是到家就有配套有繁华。
西塘什么样子，很多人都有想象，由“新西塘”就想到了古镇，想到了偏远，总之和都市不太沾边。另外除了华夏幸福的产城融合，又在打造一个水街，也走水乡路线和文旅沾边。不知道是不是拿地时和政府商量好的规定动作，总之和项目的卖点不太沾边。在旁边就是乌镇的情况下，不知道有谁会去水街“文旅”。
买这里真的需要耐心，产业的落地，配套的落地，社区的成熟，都需要时间。更重要的是，业主的更替也需要时间，之前一波买孔雀城大部分是投资，既然是投资就总归要出货啊，当大部分人都不打算住在这里的时候，都准备找个好时机出货，那出货时就很容易发生踩踏，*早1万以内买的应该还很容易获利，高位接盘的人可能就比较难了。找到了人接盘，大量的卖出和买入的调整也需要比较长的时间，之后才会产生一座“有人住”的社区，买之前你要考虑，上面的时间成本你是否支付得起，不要没等来胜利，就死在了杠杆爆破的沙滩上。
三四线以下城市
鲜为人关注的自住需求
上海周边还有另外一个孔雀城，就是新南浔孔雀城。这目前可能是和其他孔雀城都不同的一个孔雀城。什么产城融合，什么环京环沪投资都谈不到，新南浔孔雀城实际的购买客户是南浔及湖州的本地客户，解决的是南浔人民的改善型居住需求。在这里它成了和碧桂园、恒大类似的角色，帮助三四线小城市造城，吸收本地人的购买力。沪苏湖铁路南浔高铁站就在身边，就构成了强大的购买理由。
我想说的是，对于当地人来讲，买新南浔孔雀城是一个“并不错”的置业。高铁站对于一座小城市的格局，具有颠覆性影响，哪里有高铁，哪里就是未来的发展重点。更何况南浔这个地方，甚至谈不上有什么市中心。对于外来者来说，精装1万左右的价格本身也还好，属于城市发展区域变迁带来的改善需求。
搞房地产的人往往眼睛只盯着一二线热点城市，不是有这么一句话：“只有大城市才有房地产”么？这话对也不对。如果把房地产当做一项资产，那么确实只有大城市才有房地产，其他小城市的房子，都是“消费品”。但，“消费品”也是被人民需要的啊。三四线以下城市经常有这样一种现象，那就是市里越贵的房子卖的越好，便宜的反而没什么人买。其实背后的逻辑是当地居民的改善需求，既然是改善，当然要在新的市中心，买高品质房子，所以高档小区反而好卖。
此外还有一个影响中国城市发展布局的大因素，那就是高铁。一座高铁站，甚至可以直接改变一座小城市的格局。高铁交通的便利对小城市是如此的重要，新兴的商业中心、市政配套往往都会随之向高铁附近聚集，很多城市都在打造一个以高铁为中心的新城区。
说一个很有趣的例子去年一次去浙江温州下面的县级市鳌江看项目，鳌江高铁站所属的平阳与龙港一江之隔，本来是龙港的发展要比平阳好一些。原来的龙港人是不屑于去平阳买房子的，只有没钱的才会去一江之隔的平阳买房。但鳌江高铁站开通，万达、银泰等商业都布局到平阳，以及正在兴建的星级酒店，不但龙港人开始来平阳买房，甚至周边更远的县里的人都开始在平阳买房。当地的经济与阿里巴巴带动的淘宝小微企业有千丝万缕的联系，很多人靠做淘宝上的小商品富了起来，对于他们来讲在平阳买房的好处很直接，那就是离高铁站近一点，去杭州谈生意找资源开眼界都方便一点，这就是实实在在的价值。
说回新南浔孔雀城，从价值上来讲，真正可以买新南浔孔雀城的，其实不应该是上海的投资客，对于上海投资客来讲，*站永远是花桥，然后是嘉善太仓，哪里轮得上小小的南浔。
相反，买这里有价值的应该是南浔人、湖州人、甚至是浙江西北部其他没有通高铁的县里面的人。对他们来讲，这是一个主动贴近高铁，融入长三角一体化的抢先布局和居住调整。未来没有高铁的小城市将日趋衰落，那里不再有新的居住需求，不再有蓬勃的商业和活力，小城市当然比不了大城市，但小城市和小城市间PK，有高铁者完胜。对于浙西北来说，湖州是贴近上海的*站，南浔更是贴近上海和苏州的桥头堡，这个价值也是实实在在的。
大上海旁两个孔雀城，高铁、新城其实都是有价值的，只是规划落地都还需要时间，如果是本地人来说提前布局都没毛病，无论是嘉善人买新西塘孔雀城，还是南浔人买新南浔孔雀城，但对于外来购房者来说真的就是买未来，而未来还都需要不短的时间。从这个角度来讲，南浔的“本地成交”反而更健康些。
华夏幸福孔雀城成名于北京向南发展，又得益于嘉兴的环沪投资热潮。两波“天时”都被他收割到了，目前到了全国房地产低谷，环沪的投资热过去了，南浔的本地客也消化的差不多了，目前都得一起共度时艰。
- 高铁、配套、优势
